切換到寬版
  • 125閱讀
  • 0回復

2019年投資市場整體活躍 北京大宗交易額首超上海 [復制鏈接]

上一主題 下一主題
 

重慶眼整形專家

      來源:中指研究院
      
      作者:中指研究院
      
      2020開年,一場突如其來的新型肺炎打亂了商辦投資市場的節奏。總體來說,多數機構依舊看好一線城市及部分強二線城市商辦市場的未來發展潛力,并且偏好寫字樓物業。此外,以物流地產、數據中心為代表的另類資產也日益為投資者所青睞。
      
      從2000年至2019年,全國商業和寫字樓累計銷面積達16.9億平方米,市場規模較10年前翻了4倍,年均銷面積也從4300萬平方米增長到1.3億平方米,截止2019年12月,在施工的商業和寫字樓有13.8億平方米,新開工2.6億平方米,未來供應量巨大,商業地產已告別粗放的增量發展階段,逐步向存量市場過渡。對于租賃市場而言,巨大的新增供應可能預示著未來同質化競爭和優勝劣汰的加劇。而對于投資市場而言,更多的是可選物業的增多和物業品類的豐富。
      

      
      相較于住宅而言,商業地產租金收益較為穩定,存量資產的增值空間較大,投資回報率遠高于住宅,加之對住宅購買門檻的逐年收緊,2019年商辦投資市場表現活躍,大宗整交易比比皆是。
      
      01
      
      一線城市冷熱不均,京滬交易額大幅領先
      
      憑借較好的流動性以及相對成熟的商辦市場,一線城市一直是商業地產大宗交易的主戰場。2019年投資市場大宗交易整體活躍,但冷熱不均。北京、上海大宗交易交易規模和活躍度方面均明顯領先于國內其他城市,大宗交易占全國總交易額67%,成為國際投資者在亞太區域內首選投資目的地。
      
      從城市來看,2019年北京物業投資大宗交易量逆市上揚,交易總額達到866億元,創下近年新高,同時首次超過上海;深圳大宗交易額則首破500億元,而廣州大宗交易額僅有百億的規模。
      
      從交易的物業類型來看,因穩定現金流且運營成熟,寫字樓一直是全國大宗交易市場最主要的投資物業類型,2019年北京商改辦、酒改辦等城市更新類項目的投資額占比接近一半。另外零物業類資產也較受投資者青睞。
      
      圖:2019年北京大宗交易物業類型占比(按交易筆數)
      

      
      中國商業地產大宗交易旺盛的原因主要包括以下兩點:首先,投資者看好一線城市優質辦公物業的資產升值潛力;其次,一線城市核心地段優質辦公物業低風險、穩收益優勢明顯,因而受到穩健型機構投資者青睞。
      
      02
      
      境外投資者持續活躍,城市更新類項目受關注
      
      近兩年,盡管內資投資者持續主導市場,外資在中國商業地產投資市場越來越活躍,已經成為一線城市房地產大宗交易圈的共識。北京、上海大宗交易的外資占比相對較高,接近三成,其中黑石集團、領展基金、新加坡吉寶集團等表現活躍。北京商辦投資市場成為外資大展拳腳的戰略重地。2019年,北京大宗交易中外資成交金額高達194億元,交易額占比接近三成,成交單數從2018年的6單升至11單。
      
      圖:北京大宗市場內外資買家交易數量和金額
      

      
      對于外資而言,投資中國大陸是全球資產布局,是長期的計劃,信心首先源于中國經濟增長的中長期韌性,近年來其投資方式也更多從機會型轉向核心型、增值型。一線城市核心區域的很多存量商業項目由于樓齡較長、運營效率較低等,存在巨大的增值空間。對于具有成熟運營經驗的國際不動產投資機構而言,有較大的吸引力。另外,自用買家也將目光投向核心區域的城市更新項目,如2019年2月份字節跳動以90億元收購大鐘寺中坤廣場。
      
      隨著金融領域的進一步開放和大宗交易市場化程度的提升,疫情結束市場恢復后,境內外投資者將繼續著力在一線城市挖掘價值投資機會,并為整個商業地產市場注入新活力。同時外資機構的強大競爭力也將催生出中國市場更多的專業不動產投資運營機構,提升中國商業地產市場成熟度。
      
      03
      
      物流與數據中心成投資新寵
      
      由于穩定的回報和資產管理模式,辦公樓向來是全國大宗交易市場最主要的投資標的。但是受高回報驅動,以物流地產、數據中心為代表的另類資產正越來越受到重視。此次疫情則加速數據中心、物流地產等新興類型物業躋身核心資產之列,成為未來需要開拓的物業類型。
      
      近年來,隨著電子商務的蓬勃發展,以及受網絡媒體、電商、網游和5G等多方面需求驅動,國內外資本對物流地產、數據中心的興趣日益濃厚。早在2018年,中國人壽與物流業巨頭普洛斯聯合發起設立約100億元的收益增值型基金,用于國內一二線核心城市增值型物流地產的投資。
      
      截至2019年末,北京及環京地區物流地產市場的高標倉庫總存量為276萬平方米,預計未來兩年區域新增供應總計約160萬平方米,絕大部分位于環京區域。從中長期來看,電商企業、第三方物流和制造業仍會是物流地產的主要需求來源。
      
      今年以來的大規模的“居家隔離”促使線上購物、遠程教育等互聯網行業將快速發展,其背靠的物流地產、數據中心的市場熱度因此出現提升。調查顯示,盡管寫字樓仍是首選的物業投資類型,但也有45%受訪者計劃投資物流地產,30%的投資者計劃投資數據中心,過半外資有投資物流倉庫的計劃。
      
      04
      
      總結與展望
      
      疫情爆發以來,投資者對市場態度其實十分微妙。一方面,開年以來商務活動受到疫情影響有所放緩,短期的經濟不確定性使得部分投資者決策趨于謹慎;另一方面,上海徐匯濱江誕生310.5億地王,新加坡政府投資公司全資子公司RECO CHANGAN PRIVATE LIMTED以80.7億元收購了韓國LG電子的北京總部大樓——雙子座大廈。此類大宗交易表明資本市場對于國內尤其是一線城市核心地帶的商業地產項目的未來潛力依然非常看好。
      
      危機帶來機遇,2020年將是寫字樓收購及退出的機會窗口期。大宗交易額持續增加值得期待,自用買家將目光投向核心區域的城市更新項目,或出現更多核心位置稀缺資產交易。隨著金融領域的進一步開放和大宗交易市場化程度的提升,預期境內外投資者將繼續積極地在北京挖掘價值投資的機會。除了核心區外,更多的投資人將把目光投向一些有潛力的區域或產業聚集的區域。
      
      
快速回復
限80 字節
批量上傳需要先選擇文件,再選擇上傳
 
上一個 下一個
      免费大众单机麻将 上海快三查询结果 麻将来了安卓手机 甘肃十一选五二十四日开奖号码 南方3d开机号 五分赛车怎么看号 长春棋牌游戏 辽宁十一选五一定牛 网络麻将真人 今日山西快乐10分走势 内蒙古快三软件下载 pk10在线 免费湖南转转麻将下载 6场半全场全包盈利 今日内蒙古11选5开奖结果走势图 怎么样炒股 手机基金理财平台